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我们看到，各地住房“以旧换新”的模式，主要是中介优先卖和国企收旧换新两种。其中，对于很多想换房的人来说，国企收购是一种比较新鲜的模式，到底是如何进行呢？

截至目前，全国已有上海、广州、深圳、郑州、武汉、苏州、南京等70多个城市推出相关政策，支持住房“以旧换新”。其中，像南京、武汉、广州等城市，目前还对政策进行了跟进调整，发布了第二批次“以旧换新”活动名单，扩大了“以旧换新”房源范围。

eeuss影视未成年人作为限制民事行为能力人，作出的大额充值需要获得法定代理人同意、追认，否则相关平台应退还充值款。但如何判断充值打赏行为是未成年人作出？近日，新京报记者从北京互联网法院获悉了一起相关案例。未成年人称游戏充值者为自己，充值未获得法定代理人同意要求退款该案中，原告小张称，本人系未成年人，未经法定监护人张某（小张之父）的同意，私自使用张某的手机号码和身份信息注册了涉案游戏账号，并在使用过程中进行了充值。经法院审理查明，自2022年7月28日至2023年12月6日期间，涉案游戏账号发生充值683笔共计188412元，充值款来自张某的微信账号，充值行为发生于在校期间（非节假日的8点-11点、14点-17点）、凌晨（0点-6点）的次数超过200次，涉案游戏账号主要使用过的游戏角色名有“加勒比唐纳”“辛巴达”“虚竹”“归墟夜枭”等。涉案游戏账号曾在私信中向他人发送“老婆孩子睡觉了，不太方便语音”“那你加我微信试试”等内容，在聊天频道中发送“给孩子开家长会差点忘了活动”“充值了将近20万人民币”等内容。原告小张认为，自己进行游戏充值时才14岁，系未成年人，其涉案游戏账号中的大额充值行为并未获得法定代理人同意、追认，因此相关民事行为应认定无效。被告北京某技术公司作为游戏运营方，应当返还充值款。被告北京某技术公司辩称，涉案游戏账号的注册、使用、充值行为均由成年人实施，涉案网络服务合同合法有效，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。法院：证据不足以证明其本人系涉案游戏账号的实际使用人法院经审理认为，本案中，原告小张主张涉案游戏账号的注册、使用及充值行为均为原告本人实施，应就其主张所依据的事实承担举证证明责任。然而，原告提供的证据显示，涉案游戏账号注册使用的是监护人张某的手机号，实名认证是监护人张某的身份信息，充值使用的是监护人张某的微信账号，不足以证明涉案游戏账号的实际使用人是原告小张。虽然原告提供了表明自己为未成年人身份的游戏内聊天记录，该聊天内容生成于原告起诉之后以及涉案充值行为之后，不能证明涉案游戏账号充值期间的情况，法院不予采信。对于原告提交的关于原告玩游戏的照片，因照片拍摄时间不明确，且不能证明原告与涉案充值行为间的关系，法院不予采信。相反，被告提交的证据显示，涉案游戏账号的使用主体存在多次于在校期间、凌晨充值等不符合未成年人生活作息规律的行为，所使用游戏角色名称不符合未成年人普遍喜好的情形，以及在游戏内发表不符合未成年人语言特点的言论。综合以上情形，原告提供的证据不足以证明其本人系涉案游戏账号的实际使用人、涉案充值行为由其实际实施，应承担举证不能的不利后果。因此，原告要求确认涉案网络服务合同无效，并要求被告退款充值款项的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，法院不予支持。最终，法院驳回原告小张的全部诉讼请求。该案目前尚在上诉期，一审判决未生效。法官提示：若行为人构成虚假诉讼，还将承担相应法律责任法官表示，未成年人受年龄和智力等因素的限制，判断能力相对较弱，易受外界干扰，因此需要法律对其进行特别保护。我国民法典第十九条规定，八周岁以上的未成年人为限制民事行为能力人，实施民事法律行为由其法定代理人代理或者经其法定代理人同意、追认；但是，可以独立实施纯获利益的民事法律行为或者与其年龄、智力相适应的民事法律行为。这一规定旨在保护未成年人的合法权益和维护交易安全，但是，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，任何人不得冒用未成年人身份牟取不正当利益。若成年人实施充值行为并享受相应服务后，又作为未成年人的监护人提起诉讼，以未成年人充值未征得其同意为由要求确认合同无效、退还充值款项的，不仅有违诚信诉讼的基本原则，也不利于保护未成年人的合法权益，更会引发不良的社会效果。若行为人构成虚假诉讼，还将承担相应法律责任。新京报记者慕宏举编辑杨海校对刘军今年5月，广州花都区在广州率先推出住房“以旧换新”活动。截至目前，已有超过400组意向买家咨询“以旧换新”政策，首批参与“以旧换新”的客户，目前已完成签约登记。按照花都的计划，通过此次“以旧换新”，花都区将推动一二手房联动，提升楼市活跃度。

武汉市硚口城市更新安居供应链有限公司工作人员张晶：我们在平台上提供了相应的置换的房源，客户可以根据自己的需求和要求，里面涉及价格、面积、区位段都可以自由选择。

在武汉硚口区，通过政府搭建的平台，相关国有企业将老房子收购，目前，当地刚刚对“以旧换新”的项目库进行了扩容，筹集了8个开发商，包含10个在售新房项目。同时，还对相关政策进行了进一步调整，旧房面积由最初的120平方米以下调整为140平方米以下，老旧房屋价格从不得高于所购新房总价的70%，调整为不得高于所购新房总价。此外，原来的一套存量房只能置换一套新房，现在调整为最多允许三套房源置换一套新房。假如，购房人选中了一套总价210万元的新房，他的操作流程应该是这样的↓

除了这两种模式之外，不少城市还出台了补贴政策，就是对出售自有住房并购买新建商品住房的个人或家庭，给予一定的购房补贴。

南京安居建设集团有限责任公司副总经理王胡浩：推出这个试点活动以来，我们的来访量，还有我们的认筹量，都是大幅增加，大概是之前的3到4倍。

中国房地产估价师与房地产经纪人学会副会长吴璟：这个模式一个可取之处，是它提供了保障和市场这两个供应体系之间一种可能的结合点。对于保障性住房的供应来讲，如果我们完全用新建的模式，区位条件比较好的地块其实是相对稀缺的，而且完全从零开始建设，需要的周期也比较长。这种模式，它是针对我们现在市场中存在的问题，提出了一种创新的解决方案。

中国房地产估价师与房地产经纪人学会副会长吴璟：我觉得这种国有企业收储的“以旧换新”模式，如果要真正发挥作用，第一是在市场中能够占到一定的份额，如果规模太小，它的作用就发挥不出来。第二是要具备可持续性，这不应该是昙花一现，或者只是一两个月做了一点。

从目前市场的反映情况看，各地住房“以旧换新”政策实施效果不尽相同，各地购房者对于由国企出面回购旧房的模式，反响要更加积极一些，而像中介帮卖模式和直接补贴的方式，目前来看，对住房销售的拉动作用还有待做进一步观察。

易居研究院研究总监严跃进：从现在很多这个地方的反馈来讲，市场的表现总体还是积极的。像一些大城市最近推了一些“以旧换新”的项目，报名人数远远超过了房企的一个预估。有一些开发商反馈，就是说随着“以旧换新”工作(推进)，客观上对这些开发商的一些新房客户实际上带来积极的作用。

按照武汉市硚口区的要求，目前“以房换房”仅限硚口区内成套旧住宅置换区内的新房，有清晰独立的不动产权。有意愿的市民报名登记并缴纳5万元的购房意向金后，就会有专业的第三方评估机构上门估价。

武汉市硚口城市更新安居供应链有限公司工作人员张晶：(假如)他的旧房评估价格为90万，我们就会对他出具一个三个月有效期的购房消费券，他就可以凭消费券，与开发商，再和我们签订一个三方的协议，同时他再完成一个新房的购房销售协议就可以了。就由我们向开发商支付90万，剩余的款项(120多万)就由业主自行补齐，或者是办理相关的贷款手续。

住房“以旧换新”被看作是打通一二手房置换链条、助力房地产去库存的重要方式。在业内人士看来，未来这一政策还有进一步优化调整的空间。

相比广州，南京住房“以旧换新”活动则已进入到2.0阶段。4月底，南京发布关于开展存量住房“以旧换新”试点活动的公告，首批试点限额2000套，由于反响还不错，近日又启动了第二批“以旧换新”住房消费活动，推出了21个项目2780套房源。

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